Ramonage locataire ou propriétaire : qui paie en Wallonie
Ramonage locataire ou propriétaire : qui doit ramoner la cheminée ?
Le ramonage est un entretien locatif courant à charge du locataire, selon l’annexe 7 de l’AGW du 28 juin 2018 (rubrique CHAUFFAGE). Le texte est sans ambiguïté : « Sauf clause contraire, le ramonage et nettoyage est à la charge du preneur. »
Pour un foyer à feu ouvert, l’annexe va plus loin. Le preneur « fait ramoner annuellement la cheminée. Il fournira la preuve d’un ramonage récent à sa sortie à la demande du bailleur. »
La logique est simple : le locataire utilise l’installation, donc il l’entretient. Le propriétaire répond de ce qui relève de la structure et de la vétusté. C’est cette frontière entre entretien courant et réparation qui répond à la question de qui doit ramoner la cheminée.
Ce que le locataire doit faire concrètement
Trois gestes, dans l’ordre :
- Payer le ramonage annuel de la cheminée (entretien locatif).
- Conserver l’attestation remise par le professionnel après l’intervention.
- La remettre au bailleur à chaque passage du ramoneur, comme le prévoit le texte.
Un ramonage à charge du locataire ne se limite donc pas à faire nettoyer le conduit. La preuve écrite fait partie de l’obligation.
Ce qui reste à charge du propriétaire
Le propriétaire garde tout ce qui touche au conduit lui-même : réparations, souche de cheminée, vétusté, vice de placement. Le remplacement d’un appareil hors d’usage lui revient aussi. Si le conduit doit être tubé - garni d’un tuyau inox pour le remettre aux normes - à cause de son âge ou d’un défaut de construction, c’est au bailleur d’assumer, sauf clause contraire valide.
La chaîne juridique wallonne : décret bail et annexe 7
La répartition des charges entre locataire et propriétaire découle d’une chaîne de textes précise : décret wallon du 15 mars 2018 sur le bail d’habitation (art. 8 et 15), qui renvoie à l’AGW du 28 juin 2018 (art. 2), lequel fixe en annexe 7 la liste des réparations locatives, rubrique CHAUFFAGE.
Deux nuances internes au texte méritent votre attention. D’abord, la liste est dite « non limitative » et l’entrée ramonage commence par « sauf clause contraire ». Cela laisse penser qu’un bail pourrait déplacer la charge. Mais le même document précise qu’on ne peut pas déroger à cette répartition en résidence principale. Il y a donc une tension dans le texte lui-même. Ne tranchez pas seul : relisez votre bail attentivement.
Ce cadre vise les résidences principales en Wallonie. Ne le transposez pas tel quel à Bruxelles ou en Flandre sans vérifier votre bail local.
Un point qui pèse lourd : l’article 17 §1 du décret prévoit que le preneur répond de l’incendie, sauf s’il prouve qu’il s’est déclaré sans sa faute. Vos attestations de ramonage sont précisément cette preuve. C’est la raison la plus concrète de ne jamais les jeter.
L’attestation à remettre au bailleur
L’attestation ramonage bailleur n’est pas un simple justificatif de dépense. Le texte — l’annexe 7 de l’AGW du 28/06/2018 (liste des réparations locatives, rubrique CHAUFFAGE) — impose de la remettre « à chaque passage du ramoneur », et à la sortie du logement à la demande du bailleur. Conservez chaque exemplaire dès votre entrée dans les lieux. En cas de litige à l’état des lieux de sortie, ou après un sinistre, ce document daté est ce qui atteste que vous avez tenu votre obligation.
Le point que personne ne dit : le « professionnel agréé » qui n’existe pas
L’annexe 7 exige une attestation d’un « professionnel agréé ». Or l’agrément de ramoneur n’existe pas en Wallonie. Le Ministre Philippe Henry l’a confirmé au Parlement de Wallonie le 11 janvier 2022 : il n’y a « aucune formation de base, ni aucun diplôme, ni aucune forme de reconnaissance » pour ce métier.
Le texte renvoie donc à une catégorie qui n’existe pas. Disons-le franchement : c’est une imprécision du texte légal. Ce n’est pas une raison pour ne pas faire ramoner.
En pratique, ce qui compte, c’est la facture ou l’attestation d’un professionnel réel, inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Demandez un document daté et signé, avec les coordonnées du professionnel. C’est ce que votre bailleur, et votre assureur le cas échéant, accepteront.
Cas particuliers : clause contraire, colocation, logement meublé
La mention « sauf clause contraire » ouvre théoriquement la porte à un bail qui met le ramonage à charge du propriétaire. Mais comme la dérogation est encadrée en résidence principale, ne vous fiez pas à une lecture rapide : lisez votre bail, et en cas de doute, faites-le vérifier.
En colocation, chaque colocataire est en général solidairement tenu de l’entretien. Un seul ramonage par conduit suffit, mais tous doivent pouvoir produire la preuve. Gardez une copie de l’attestation accessible à chacun.
Pour un logement meublé ou une location saisonnière, les règles diffèrent : l’annexe 7 ne s’applique pas automatiquement. Vérifiez ce que dit précisément votre contrat.
Agences et syndics peuvent réclamer l’attestation lors de l’état des lieux de sortie. Ne les prenez pas de court : sortez avec un ramonage récent.
Prix du ramonage : ce que le locataire doit budgéter
Voici les fourchettes indicatives de marché. Ce ne sont pas des tarifs fixes - les prix varient selon la hauteur du conduit, l’accessibilité du toit et l’état des dépôts.
| Prestation | Prix indicatif |
|---|---|
| Ramonage cheminée bois ou mazout | 60 à 120 € / conduit |
| Cheminée au gaz | 40 à 80 € / conduit |
| Poêle à bois ou insert | 60 à 120 € / appareil |
| Poêle à pellets (entretien complet) | 180 à 250 € / appareil |
| Débistrage de cheminée | 150 à 450 € / conduit |
| Tubage inox (pose comprise) | 100 à 350 € / mètre |
Le débistrage, c’est le retrait du bistre : ce goudron durci et vitrifié qu’un simple passage du hérisson n’enlève pas. Le tubage, lui, relève d’une réparation liée à la vétusté ou à un vice de construction - il est à charge du propriétaire, pas du locataire.
La TVA est à 6 % si le logement a dix ans ou plus. Demandez toujours un prix ferme avant tout déplacement.
Questions fréquentes
Mon propriétaire peut-il me réclamer le ramonage à l'état des lieux de sortie ?
Oui, si votre bail est régi par le décret wallon du 15 mars 2018 et qu'aucune clause contraire valide n'existe. L'annexe 7 prévoit que vous fournissiez la preuve d'un ramonage récent à votre sortie, à la demande du bailleur. Conservez chaque attestation dès votre entrée dans le logement.
Si mon propriétaire refuse de réparer un conduit défectueux, dois-je quand même faire ramoner ?
Le ramonage reste à votre charge même si le conduit nécessite une réparation. C'est un entretien courant, distinct de la réparation qui incombe au propriétaire. Signalez le défaut par écrit au bailleur et gardez une trace de votre démarche.
L'attestation doit-elle être remise spontanément ou seulement à la demande ?
L'annexe 7 prévoit une remise « à chaque passage du ramoneur ». N'attendez pas qu'on vous la réclame : transmettez-la à votre bailleur après chaque intervention.
Le ramonage est-il obligatoire chaque année en Wallonie, indépendamment du bail ?
Non. Il n'existe pas d'obligation régionale wallonne sur le ramonage en tant que tel (réponse du Ministre Philippe Henry, 11 janvier 2022). L'obligation annuelle vient du bail (annexe 7) et, selon votre situation, des conditions de votre assurance incendie.
Qui paie si le conduit doit être tubé ?
Le tubage est une réparation structurelle liée à la vétusté ou à un vice de placement : il est à charge du propriétaire, sauf clause contraire valide.
En résumé
Si vous êtes locataire : faites ramoner, conservez l’attestation, remettez-la à votre bailleur à chaque passage. C’est votre obligation selon l’annexe 7, et votre protection en cas d’incendie au titre de l’article 17 §1 du décret.
Si vous êtes bailleur : vérifiez que votre bail renvoie bien à l’annexe 7 et réclamez l’attestation à chaque intervention, ainsi qu’à l’état des lieux de sortie.
Pour connaître le tarif avant tout déplacement, demandez un devis.